《稅務記帳士系列十五》不動產以贈與、繼承取得者,未來可能『加倍奉還』

icon 民眾網-民眾日報 2019-12-31 09:41:26

文/陳志成

房地合一新、舊制之適用

自105年施行房地合一稅後,出售不動產要特別注意新、舊制的適用,在105年特銷稅退場,房地合一新制2年過渡時期後,只要取得日在104年12月31日以前,目前出售時仍可適用舊制,僅對房屋課所得稅,出售土地免課所得稅;反之,只要取得日在105年1月1日以後(另有例外規定),出售時適用新制,即房地都要課所得稅。

有關房地合一新、舊制之適用,除了不動產取得與交易之日期、取得成本與出售價格之認定及持有期間之合併計算與不同適用之稅率,都有相當之複雜度,本文僅針對『繼承或受贈時取得成本之認定』概述。

所得額認定的不合理現象

依據『所得稅法第14條第1項第7類第2款』計算財產交易損益之規定:財產或權利原為繼承或贈與而取得者,以交易時之成交價額,減除繼承時或受贈與時該項財產或權利之時價及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額。『遺產及贈與稅法第10條第三項前段』規定:第一項所稱時價,土地以公告土地現值或評定標準價格為準;房屋以評定標準價格為準。『所得稅法第14-4條後段』規定:..其為繼承或受贈取得者,以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值,與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。

因此,不論是適用105年以前的舊制或105年以後的新制,其取得的原因若為繼承或受贈時,其有關取得成本均是『以繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值(新制可按政府發布之消費者物價指數調整後)之價值』來認定。現在問題來了,未來只要發生所有權人是繼承人或受贈人,在取得後出售予他人時,其取得成本即為繼承日或贈與日之『公定值(土地公告現值+房屋評定現值)』*物價指數。    亦即,適用房地合一新制之不動產,被繼承人或贈與人原以市價取得之不動產,卻因繼承或贈與,而使繼承人或受贈人僅能依『公告現值或評定現值』認列成本,實際上『公告現值及評定現值』與『市價』仍存在相當差距,例如:爸爸買2,000萬,兒子繼承或受贈時之公告現值為1,200萬,倘若繼承或受贈後以1,500萬出售,明明已虧損了500萬,但偏偏依法仍須認定300萬的所得,而必須再課徵財產交易所得稅(房地合一稅)的不合理現象。

不動產的傳承卻是『得不償失』

以往的認知裡,不動產在家庭財富的傳承上,的確有壓縮資產的節稅效果。現在可能為規避遺贈稅,卻有可能在出售當年的所得稅中『得不償失』。因為房地產的『土地公告現值及房屋評定現值』在目前是絕對遠低於『市價』,不動產以贈與、繼承取得者,未來可能『加倍奉還』。

針對繼承或贈與取得而產生這種不合理現象,財政部僅對繼承取得及夫妻間贈與發布解釋,例如104.08.19台財稅字第10404620870號函釋,放寬105年1月1日以後交易因繼承取得之房屋、土地課徵所得稅規定。但未對繼承再繼承的適用進一步解釋,仍值疑慮。另外也核釋個人交易受贈自配偶因繼承取得之房屋、土地課徵所得稅規定,在房地合一課徵所得稅申報要點第5點(二)及106.03.02日台財稅字第10504632520號令及107.10.31日台財稅字第10704604570號令放寬見解,則以出售時應以配偶間第一次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日,並按該房屋、土地原始取得原因,依所得稅法相關規定課徵所得稅,作為計算持有期間及認定是否適用新、舊制之基準。但父母子女、親屬間及一般人的贈與行為,則無此適用,無非是一種對受贈人在形式上之懲罰。

繼承或受贈後再出售之房地合一稅,涉及之盲點及認定之複雜性,易造成稽徵單位在實務上的紛爭與困擾,稽徵機關宜進一步做解釋,以避免衝擊未來房地產之正常發展以及稅賦上的公平合理。

(作者為宜蘭縣記帳士公會理事長陳志成)

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